Поиск недвижимости
665 частных объявлений 847 коттеджных поселков от застройщиков

Стоимость: 0 - 1



Название: 

Расстояние до МКАД: 0 - 1

Развернуть карту

Карта показывает результаты Вашего поиска

Загородная недвижимость 2008 - подводим итоги

Подводить итоги года – занятие не из легких в принципе, нужно вспомнить многое, из того, что произошло. В 2008 году эту задачу усложнил мировой финансовый кризис, который «смешал все» карты и сделал проблематичным составление объективного представления о том, каким стал этот год для рынка загородной недвижимости. Кризис перетягивает все внимание на себя, заставляя забыть о том, каким был рынок до его прихода в Россию. Однако, все-таки, можно выделить основные тенденции отчетного периода:

Первое полугодие

Когда 6 месяцев назад мы подводили итоги первой половины 2008 года, многие аналитики говорили о том, что период с января по июнь охарактеризовался своего рода затишьем, стагнацией на рынке загородной недвижимости. Сейчас, сравнивая обе половины года, можно утверждать, что тогда мы наблюдали стабильный рост. По итогам первого полугодия 2008 года, аналитики компании Blackwood насчитали почти 600 коттеджных поселков, 35 из которых вышли на рынок в начале года. 239 поселков из тех, в которых велись продажи на тот момент, находятся на популярных западных направлениях.

На Новорижском шоссе, согласно исследованиям компании «Новое качество», на конец первого квартала 2008 года в активной стадии строительства находилось 42 поселка, к середине года их стало уже 54. Новая Рига, по-прежнему, как и в прошлые годы, привлекала девелоперов, на долю этой трассы приходилось около 30% коттеджных поселков Подмосковья. По 18% у Калужского и Дмитровского направлений, а Рублевка прочно «держала» десятую долю рынка. Если рассматривать предложение по сегментам, то картина на конец июня 2008 года выглядела следующим образом: порядка 17% занимали поселки эконом-класса, 68% — бизнес-класса и около 15% – элитные коттеджные поселки.

Рост цен на загородную недвижимость за первые шесть месяцев 2008 года составил, по данным «МИАН-Агентство недвижимости», около 19% в долларовых ценах и 13,5% — в рублях. «Средняя цена предложения в июне 2008 г. увеличилась на 1,8-2% по сравнению с прошлым месяцем и достигла $3328 за кв.м. Основную часть прироста стоимости обеспечили новые предложения коттеджей и таунхаусов», — говорит руководитель аналитической службы компании Алексей Кудрявцев. Если сравнивать с первой половиной 2007 года, то цены на недвижимость выросли по классам: эконом-класс на 5-6%, бизнес-класс на 8-10%, элит класс на 20-30%.

Что касается спроса, то он в первом полугодии был довольно высоким. Наибольшим спросом, по данным Villagio Estate, пользовался бизнес-класс, количество заявок в этом сегменте составляло 39%. Вслед за ними, с отрывом всего на 2% шел эконом-класс. На элитный сегмент приходилось 24%, по 12% на «премиум» и «де люкс».

А потом началась осень, с ее приходом на Россию «свалился» мировой финансовый кризис. «Ситуация в этом году была очень неоднозначная и разнонаправленная. В начале года на рынке был растущий тренд, и до июля — августа ничего не предвещало снижение цен. Рынок обещал стабильный рост не менее 25 — 30%, по 2-3% в месяц в среднем. Летом рынок встал, и это было связано с сезонным спадом деловой активности, цены замерли в ожидании осеннего повышения. Осень началась с финансового кризиса, и ожидание продавцов на повышение цен не оправдалось. Рынок просто замер, в сентябре количество сделок свелось к минимуму, закрывались в основном сделки, начатые летом», — говорит Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости компании TWEED. Если говорить возвышенным языком, то рынок недвижимости разделился на то, что было до кризиса, и на то, что останется после него. И можно смело говорить о том, что прежним рынок уже не станет.

Тенденции

Но вернемся к тенденциям уходящего года. За отчетный период на рынке загородной недвижимости Подмосковья появилось несколько новых трендов, а также получили развитие тенденции прошлых лет. Одним из наиболее отчетливых новых веяний, проявившихся в уходящем году, стало смещение активности девелоперов в сторону эконом-класса. «Эта тенденция отразилась в совершенно различных по функциональным и качественным характеристикам объектах. На рынке стали все чаще появляться проекты, ориентированные на постоянное проживание, но в форматах, предполагающих более доступный бюджет покупки – таунхаусы и квартиры в малоэтажных жилых комплексах, а также проекты, ориентированные на проведение выходных и сезонный отдых – поселки «дачного» формата», — говорит директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании «Усадьба» Иван Шульков.

Продолжая разговор об эконом-классе, нельзя не отметить, что загородное жилье в этом сегменте с каждым годом все дальше удаляется от МКАД. В 2008 году ближняя планка отодвинулась уже до 80 километров, хотя отдельные проекты в низшем ценовом сегменте появляются и в непосредственной близости от Москвы. К ним можно отнести поселки таунхаусов «Маленькая Шотландия» от корпорации «ИНКОМ» и «Ивакино-Покровское» от компании Urban Group. Оба эти поселка расположены на Ленинградском шоссе в 12-14 км от МКАД, что позволяет рассматривать их как место для постоянного проживания за городом. В 2008 году также был преодолен психологический барьер в 200 километров – в 203 км от МКАД началось строительство «Соснового Рая», коттеджного поселка в формате «дальние дачи».

Кроме того, в поселках эконом-класса с 2008 года стало появляться все больше инфраструктурных объектов. Если раньше это была прерогатива более высоких ценовых сегментов, то теперь, как отмечает управляющий партнер компании Panorama Estate Омар Гаджиев, в условиях высокой конкуренции, застройщики стремятся повысить привлекательность поселка за счет расширения состава инфраструктуры.

Жанна Щербакова, руководитель департамента загородной недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» отмечает также увеличение количества договоров, заключаемых по «белой» схеме. «Рынок загородной недвижимости не может более существовать в так называемой «черной» финансовой зоне. Переход рынка в белую зону, открытость, прозрачность, в том числе и комиссионных, и является одной и самых существенных тенденций уходящего года», — говорит эксперт.

Кроме того, на рынке появился новый формат загородной недвижимости – сетевые коттеджных поселков. Они предполагают строительство нескольких поселков на различных направлениях, характеризуются освоением больших территорий и объединены единым архитектурным стилем. В этом году на рынок вышли два поселка сети «Капитан Club» — «Новиково» и «Рождественно».

И все же, главные тенденции начали формироваться уже после появления первых признаков нестабильности на рынке. Так главными кризисными трендами стали:

  • Увеличение числа проектов, предлагающих участки без подряда или участки без обязательного подряда. «Девелоперы предпочитают, ввиду снижения рисков, ограничиться проведением коммуникаций и строительством дорог, а строительство домовладений предоставляют потребителям», — комментирует управляющий партнер компании Blackwood Мария Литинецкая.
  • Снижение цен застройщиками и предоставление скидок, которое уже не является сезонным.
  • Изменение состава игроков на рынке загородной недвижимости. «Часть проектов и земельных активов будет выкупаться, в том числе компаниями, не имеющими отношения к загородному девелопменту. Поэтому не приходится говорить о том, что кризис «очистит» рынок от непрофильных игроков. Однако часть компаний, в том числе профессиональных, оказавшаяся под непосильным финансовым бременем, будет вынуждена уйти с рынка», — продолжает Литинецкая.
  • Замораживание части проектов, что приведет к снижению объемов предложения. Мировой финансовый кризис, кроме привнесения новых тенденций на рынок, явился еще своего рода разрушителем старых трендов, зарождавшихся в прошлые годы. По словам Ивана Шулькова, кризис сломил наиболее интересный и важный вектор развития загородных территорий Московского региона – мега-проектов. «Значительно отодвинулись по срокам перспективы формирования крупных районов организованной и достаточно однородной по качеству загородной жилой застройки», — говорит он.

Предложение

Также как и раньше, игроки рынка не могут прийти к единому мнению, о том, сколько коттеджных поселков в Подмосковье находятся в активной стадии строительства и продаж. По данным компании Vesco Consulting, первичные продажи сейчас идут в 412 поселках. Аналитики корпорации «ИНКОМ» приводят более скромную цифру – 305 объектов. В компании «МИЭЛЬ» также не склонны преувеличивать число объектов на первичном рынке, специалисты компании насчитали 301 поселок Но большинство игроков называют одинаковое количество поселков, вышедших на рынок в первые девять месяцев 2008 года. В этот период рынок показал рекордный прирост новых обектов за всю историю своего существования – около 100 новых коттеджных поселков, причем более половины из них, 57% насчитывают от 100 домовладений разных форматов.

К концу третьего квартала года ситуация резко изменилась – произошло резкое снижение количества новых поселков. Отрицательная динамика вывода на рынок объектов-новостроек, по данным компании «МИЭЛЬ», составила 62%. «Без сомнения, прошедший сентябрь скорректировал планы застройщиков, кто-то решил приостановить строительство уже реализуемых поселков, другие девелоперы «заморозили» работу над проектами на подготовительной стадии», — комментирует Жанна Щербакова.

Но нельзя говорить и том, что новые проекты совсем перестали выходить на рынок. В ноябре стартовали 9 поселков, правда, каждый третий из них является продолжением уже существующих проектов. «Их логотипы, концепции и компании-девелоперы уже знакомы как потенциальным покупателям, так и игрокам рынка, что добавляет этим проектам преимуществ перед остальными», — говорит Татьяна Алексеева, руководитель отдела исследований компании Vesco Consulting. Если говорить о сегментации загородного рынка, то тут существенных изменений не произошло. Самым насыщенным остается предложение в бизнес-классе, на его долю приходится более 50%. В классификации компании «ИНКОМ» средняя ценовая ниша разделена на два подсегмента: бизнес-класс как таковой и переходный сегмент между «бизнесом» и «элиткой». В совокупности они составляют 56% от всего предложения на загородном рынке Подмосковья.

По мнению многих игроков рынка, даже без нестабильности на всех рынках, кризис на «загородке» наступил бы сам собой. И спровоцировал бы его именно бизнес-класс. «Очевидный «перекос» предложения в сегменте бизнес-класса перестал соответствовать реальному спросу. Здесь кризис назревал сам собой. Застройщики не учитывали рыночную конъюнктуру и реальную платежеспособность населения. В результате, именно этим застройщикам сейчас труднее всего. Кризис только усугубил эту ситуацию. Продажи в бизнес-классе вообще встали и без существенного снижения цен этому сегменту не пережить трудные времена», — считает Омар Гаджиев.

Территориально структура предложения по удаленности от МКАД также изменилась мало. Большая часть, по-прежнему, сосредоточена в пределах зоны от 16 до 30 км от МКАД — 33%. На втором месте удаление от 31 до 60 км от МКАД — 30% от общего числа предложений. В зонах до 15 км и от 61 до 100 км сосредоточилось 24% и 13% количественного объема соответственно.

Цены

Средняя цена коттеджного квадратного метра, учитывая все колебания, связанные как с ростом цен, так и их снижением в условиях кризиса, в 2008 году составила 70,5 тыс. руб. Максимальный ценовой прирост отмечен в поселках, расположенных не дальше 15 км от МКАД – 18%. «До начала осени цены на первичном рынке показывали рост, укладывающийся в рамки сделанных прогнозов, в среднем 25-30% в год. Однако четвертый квартал текущего года зафиксировал падение цен на фоне предлагаемых девелоперами значительных скидок, которые в ряде случаев достигают 50%. Таким образом, предполагаемый рост средних цен за 2008 год составит 5-15% в зависимости от сегмента», — подводит итоги Мария Литинецкая.

Сразу после начала кризиса могло создаться ощущение, что продавцы загородной недвижимости пытаются скрыть снижение цен на загородную недвижимость. Только отдельные девелоперы изменили цены в прайс-листах, единицы заявляли об этом официально. В основном игроки рынка пытались не создавать панических настроений на рынке, завуалировав падение цен специальными предложениями, акциями и скидками. К примеру, в поселке «Высокий берег» каждый покупатель дома мог получить в подарок малогабаритную квартиру в том же поселке. К концу года тенденция падения цен стала более заметной, скрывать ее стало уже сложнее. В аналитических отчетах большинства компаний была отмечена отрицательная динамика роста цен. В среднем снижение составило 10-15%.

Вдобавок к официальному снижению стоимости загородных домовладений, сохранилась возможность получения скидок. «На переговорах с клиентом собственник может сделать хорошее предложение. Торг сегодня вполне уместен. В октябре по некоторым объектам прошли сделки в среднем с дисконтом от 15 до 30%. Хорошие скидки предоставляются в крупных строящихся поселках, так как они сильно заинтересованы в постоянных продажах», — говорит Елена Первакова. В отдельных случаях размер дисконта стал достигать 50%.
Сильнее всего потеряли в цене земельные участки. Это стало самым серьезным ударом кризиса по рынку загородной недвижимости, говорит Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество»: «Самый большой сюрприз, который преподнес кризис – это падение стоимости земли, которая всегда считалась наиболее подходящим предметом для инвестирования. Сегодня на участки упали не только цены, но и спрос». Сегодня участки сложно продать по текущей стоимости, более того, даже с дисконтом на землю сложно найти покупателя. По мнению игроков рынка, к весне будущего года земельные участки без подряда будут предлагаться с дисконтом до 50%.

Спрос

Как уже было сказано выше, развитие рынка загородной недвижимости в первой половине года было весьма активным. Даже предложение в сегменте эконом-класса, которое в прошлые годы было существенно ниже спроса, стало постепенно увеличиваться. Если в 2007 году спрос превышал предложение в 5 раз, то уже в начале этого года соотношение сократилось до 4. Специалисты компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» даже отмечают возросшее на 50% количество сделок на фоне роста предложения в низшем ценовом сегменте. «Новые объекты эконом-класса продаются достаточно активно. Кроме того, застройщики, два года назад купившие земельные участки, сегодня получили необходимую документацию и начали продажи. На рынке появились новые, интересные предложения. Все это подстегнуло рынок. Покупатели также стали проявлять больше активности, в сознании людей сложилось представление, что за городом жить лучше, чем в Москве», — комментирует увеличение количества продаж управляющий партнер компании Владимир Яхонтов.

Летом на рынке происходило традиционное снижение спроса, после которого все ожидали осеннего оживления, но его не произошло. Кризис внес свои коррективы и на этом фронте. «В октябре-ноябре застройщики, столкнувшись с резким падением объемов продаж, были вынуждены прибегнуть к скидкам. Однако, снижение цен в большей степени подтолкнуло покупателей к выжидательной позиции в надежде на дальнейшее снижение цен», — говорит Андрей Уфимцев. Платежеспособный спрос резко сократился за счет:

  1. ухода с рынка покупателей с реально ухудшившимся финансовым положением;
  2. ухода с рынка пессимистично настроенных покупателей из-за неуверенности в экономической ситуации в стране и боязни ухудшения собственного уровня жизни;
  3. «замораживания» девелоперами строек и увеличение риска дефолта застройщиков;
  4. выжидательной позиции в надежде на снижение цен.

Из сегментов от отсутствия спроса больше всего пострадал бизнес-класс, активность покупателей там снизилась на 60-70%. Интерес к элитному жилью также сильно упал, минимум на 50%. Спрос мог оказаться еще ниже, но, по мнению большинства экспертов, в высшем ценовом сегменте всегда существовал дефицит по-настоящему качественных предложений, сейчас их можно купить с хорошей скидкой, чем многие покупатели и пользуются. В наиболее выигрышной позиции оказалось недорогое загородное жилье. «В эконом-классе продажи не останавливались. Загородный эконом по-прежнему востребован, даже несмотря на кризис. Здесь сформировался высокий дефицит предложения, поэтому застройщики эконом-класса сейчас не так плохо себя чувствуют. Эконом-класс сейчас будет основной движущей силой загородного рынка», — комментирует Омар Гаджиев.

Прогнозы экспертов

До недавнего времени загородная недвижимость считалась одной из самых прибыльных инвестиций. Покупая дом в Подмосковье на этапе строительства, можно было получить до 50% годовых. Экономическая ситуация серьезно изменила расстановку приоритетов инвесторов — краткосрочные инвестиции ушли с рынка, поскольку он потерял свою спекулятивную привлекательность. Но в будущем все должно вернуться «на круги своя», считает Дмитрий Таганов: «В долгосрочной перспективе недвижимость по-прежнему является одним из самых выгодных вложений. Поскольку хранить средства в банковской ячейке бессмысленно — инфляция в этом и будущем году будет «съедать» накопленные проценты — покупка элитной загородной недвижимости для собственных нужд становится выгодной инвестицией в будущее. Именно элитной, потому что цены на нее не упадут никогда. К тому же гибкие условия девелоперов позволяют получить выгодные условия сделки, которые когда-либо существовали».

По мнению Елены Перваковой, покупательская активность, которая в настоящий момент на рынке загородной недвижимости Подмосковья практически отсутствует, оживится к весне будущего года. «Существует большой отложенный спрос на март-апрель 2009 года, когда по ожиданиям многих покупателей цены еще больше понизятся и в абсолютном значении упадут на 50-60% от докризисной стоимости. Именно тогда многие настроены приобрести загородную недвижимость», — говорит она.

«В будущем году можно будет наблюдать уменьшение спроса, остановку роста предложений, о чем можно говорить уже сегодня, снижение цен. Сейчас рынок замер. Люди ждут, пока окончательно сформируются адекватные цены и на рынке останутся только действительно качественные объекты», — такой прогноз дает Иван Гурьев, руководитель департамента жилой недвижимости компании Mirland Development Corporation.

В 2009 году также продолжат дешеветь земельные участки. Омар Гаджиев уверен, что земля, на которой ранее планировалось возводить поселки бизнес-класса, поступит в продажу с большим дисконтом. «Коррекция стоимости земли на загородном рынке будет более существенной, чем в других сегментах рынка недвижимости. Это обусловлено, прежде всего тем, что земля не приносит никакого дохода, а только требует инвестиций для строительства. Тогда как недвижимость может приносить реальный доход. Любой собственник земли сейчас готов продать землю. Все, на что требуются заемные средства для освоения, будет продаваться», — говорит эксперт.

В любом случае, делать прогнозы в условиях кризиса – дело неблагодарное. Скорее всего, ситуация на рынке загородной недвижимости будет меняться довольно стремительно, а 2009 год станет переломным для всех сегментов рынка недвижимости.

Источник: Cottage.ru

Комментарии


avatar