Поиск недвижимости
665 частных объявлений 847 коттеджных поселков от застройщиков

Стоимость: 0 - 1



Название: 

Расстояние до МКАД: 0 - 1

Развернуть карту

Карта показывает результаты Вашего поиска

Загородный рынок: скромнее, дальше, но не дешевле

Сейчас загородный рынок недвижимости переживает период неопределенности: отсутствие покупателей и кредитов, колебание цен и пока нечеткие перспективы. Аналитики считают, что ситуация прояснится к середине апреля. Тогда станет понятно, возвращается ли спрос, на какие объекты и в каком объеме. Ответы на эти вопросы и определят дальнейшее развитие рынка. Тем не менее уже сейчас можно заметить, что загородный сектор меняется, и довольно ощутимо. Об этих переменах и новых тенденциях говорили участники круглого стола, который был организован аналитическим центром IRN.ru в рамках выставки «Домэкспо».

Еще три года назад найти на загородном рынке поселок экономкласса было не так просто. Девелоперы не особенно увлекались этим сегментом: при высокой стоимости подмосковной земли и имеющемся спросе возводить объекты элит- и бизнес-классов было намного выгоднее. А потому застраивали прежде всего наиболее престижные направления вблизи Москвы. Однако по мере насыщения рынка дорогими поселками ситуация начала меняться. По словам экспертов IRN.ru, сегодня основная тенденция — смещение предложения в демократичную ценовую нишу. «Если раньше загородный рынок был ориентирован преимущественно на богатых людей, то в последние три года доля поселков экономкласса постоянно увеличивается», — отмечает коммерческий директор аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Екатерина Смурыгина.

Во многом это произошло из-за расширения географии застройки: девелоперы стали осваивать земли не только на Рублевке и Новой Риге, но и на северо-востоке, юге и юго-востоке Подмосковья. Так, доля предложения на престижных направлениях за последние два года сократилась с 86 до 77,6%, а объемы застройки в традиционно недорогих районах региона, напротив, увеличились почти в 1,5 раза — с 14 до 22%. Кроме того, загородные поселки все чаще стали появляться на удаленных от Москвы расстояниях. Два года назад более 50% из них находилось в 20-километровой зоне от МКАД. К началу 2009 г. число таких объектов сократилось в 1,5 раза. Зато количество поселков на расстоянии свыше 50 км от Кольцевой автодороги выросло в три раза.

Кризис, скорее всего, будет способствовать развитию этого тренда, поскольку роскошь перестает быть модной. Как рассказал руководитель аналитического центра Олег Репченко, некоторые девелоперы в попытке удержаться на рынке были вынуждены переориентировать свои проекты, изначально заявленные как бизнес-класс. Они раздробили имеющиеся участки на более мелкие, уменьшили проектные площади домов и стали предлагать их в сегменте эконом.

Кстати, сокращение площади домов — это еще одна общая тенденция загородного рынка. Неоправданно большие постройки уходят в прошлое. Теперь покупатели предпочитают рациональные планировки. Так, с 2006 по 2008 г., по данным IRN.ru, средняя площадь коттеджей уменьшилась на 22 кв. м, а таунхаусов — на 16 кв. м. В результате возник парадокс: цены на домовладения за четыре последних года выросли меньше, чем средняя стоимость 1 кв. м на загородном рынке. Все это свидетельствует о том, что загородное жилье становится по карману не только состоятельным гражданам, но и среднему классу. Впрочем, большая доступность коттеджей и таунхаусов пока не выразилась в снижении цен.

Как и на рынке московских квартир, период максимального роста стоимости загородного жилья пришелся на 2005–2006 гг. Тогда за год коттеджи и таунхаусы эконом класса подорожали на 25–30%. Однако позже развитие рынка пошло по другому сценарию: в последние два года цены увеличились лишь на 9–11%. Таким образом, загородное жилье дорожало намного медленнее, чем московские квартиры. В связи с этим, предполагают аналитики IRN.ru, цены на коттеджи и таунхаусы «просядут» гораздо меньше, чем на городское жилье. «Сегодня «загородка» обладает наибольшей устойчивостью к снижению цен, — говорит Е. Смурыгина. — Этот сегмент рынка по-прежнему остается привлекательным с инвестиционной точки зрения».

Надо сказать, что разная динамика роста цен имела и другие последствия. В 2005 г. коттедж стоил в среднем в четыре раза дороже квартиры. К 2009 г. разрыв сократился вполовину. Сегодня некоторые загородные дома эконом-класса, не говоря уже о таунхаусах, вполне сопоставимы по стоимости со среднестатистической московской двух-, трехкомнатной квартирой. А иногда жилье за городом оказывается даже дешевле.

Впрочем, такие дома расположены обычно не ближе 30–40 км от МКАД (а если речь идет о таунхаусах, то не ближе 20км), что предполагает большие временные затраты на дорогу до работы и обратно. Однако вместо обычной квартиры площадью 60–80 кв. м покупатель приобретает собственный дом или таунхаус, а это не менее 120 кв. м, да еще с небольшим участком земли. Так, за 8,9 млн руб. можно купить хорошую трехкомнатную квартиру в Москве или коттедж в Подмосковье площадью 214 кв. м и около 18 соток земли.

Основываясь на сравнительном анализе цен, эксперты предполагают, что в ближайшем будущем загородное жилье экономкласса может составить альтернативу городскому. Особенно если появится возможность покупать коттедж с зачетом имеющейся недвижимости. Первые подобные программы уже существуют. Так, компания «Инком» предлагает схему trade in, по которой городская квартира принимается в зачет стоимости загородного дома. Пока этим предложением могут воспользоваться покупатели коттеджей и таунхаусов в собственных проектах компании — в комплексах «Покровский» и «Маленькая Шотландия», а также в элитных поселках, реализуемых под брендом Villagio Estate: Millennium Park, Monteville, Лазурный Берег. Вероятно, и другие крупные фирмы будут предлагать клиентам подобные схемы покупки.

От прогнозов дальнейшего поведения цен на загородном рынке в этом году аналитики IRN.ru воздержались. По их словам, говорить о каком-либо усредненном размере снижения пока довольно сложно. Некоторые застройщики, надеясь привлечь покупателей, действительно готовы предоставить им значительный дисконт. А кто-то действует по-другому. Так, компания ОПИН зафиксировала цены на свои объекты в долларах, поэтому в рублях за последние месяцы дома существенно подорожали. Но, по словам О. Репченко, тенденция развития станет понятна не раньше середины апреля.

Динамика изменения средней стоимости 1 кв. м (вкл. стоимость земли), %

Сегмент

2005 г.

2006 г.

2007 г.

2008 г.

Коттеджи

28,5

27,9

9,7

10,8

Таунхаусы

65,9

25,6

3,5

10,2

По данным IRN.ru

Средние показатели объектов на загородном рынке

Параметр

Коттеджи

Таунхаусы

Стоимость дома/квартиры, тыс. руб.

8900

8200

Площадь участка, количество соток

17,4

3,4

Площадь дома/квартиры, кв. м

214,5

172,8

По данным IRN.ru

Источник: Недвижимость и цены от 16.03.09.

Комментарии


avatar